2023年7月5日，中華人民共和國住房和城鄉建設部發布《住房城鄉建設部關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號），結合相關國家頂層設計文件以及地方試點工作經驗，對二十大后的城市更新工作的頂層設計進行了補充并進行了框架性的指示，文件主要內容分析如下。
一、城市體檢
城市體檢是城市更新工作的前提，其主要解決“癥狀”確定的問題。經過幾十年的發展，城鎮化率提升了幾十個百分點。表象反映是城市規模、土地開發強度、建筑數量及規模等急速的擴大。大拆大建、規劃無序、千城一面、歷史建筑滅失損毀、舊城落后新城建設、生態破壞等各種城市病層出不窮，甚至積重難返。現在亟需進行一場問診，我們城市的每一寸土地到底該怎么用、每一棟建筑存在什么問題、每一個市民到底需要什么，從城市體檢中得到最真實的答案，城市體檢的重要性如何強調都不為過。
二、城市更新規劃
規劃是龍頭，是政策、經濟、資源、參與人等多方協調的綜合體現。與以往的規劃不同，文件中強調了城市更新規劃的底線思維，堅持盡力而為、量力而行。未來不會大量出現上千畝的城市更新項目，但會涌現無數街區改造、社區建設等小微型項目，積小勝為大勝，用繡花針的功夫，真正的去解決一個一個實實在在的城市問題。
三、城市設計
從目前部級及地方城市更新文件中來看，該文件是少有的將城市設計作為城市更新重要手段進行提及的，并對城市更新的城市設計提出了全生命周期管理的要求。以此來看，未來規劃建筑設計行業轉型有了比較明確的方向，從以前的單純工程建筑設計要轉變為工程建筑設計、生活圈規劃、生活內容、社區服務、數字化、運營等全方面的城市設計，市場是一片藍海，誰快速轉型，誰轉型堅決，誰就擁有高的市場占有率。
四、實施模式
城市更新本質上還是根據城市發展的定位、片區功能、體檢結果進行的城市存量建筑的再升級。從項目角度來看，就會涉及土地權利人、地上建筑物權利人、政府、實施主體、資金導入、再升級后的項目運營、收益分配等一系列實操問題。文件中針對上述問題并未有重大的指導意見，主要還是地方根據實際進行政策制定。
結合目前的國內外經濟形勢，文件整體來看，比較平穩，為城市更新接下來的工作進行了框架性的約束。
城市更新作為一個載體，承載著規劃、設計、建筑、基礎設施建設、社區智慧平臺、社區養老等方方面面，是拉動經濟、完善城市功能、發展經濟的一個有力的抓手。
未來怎么干？針對該文件內容以及對城市更新的理解，有以下建議：
城市更新的復雜性在于涉及土地、規劃、資金、設計、運營、政策等方方面面的內容，不論項目規模和投資額大小，都會面臨這些內容，從而項目需要一個強有力的主導方。從目前項目實際操作經驗來看，政府作為主導方的項目落地性并不是很好，反映的是城市更新的復雜性與單一主導方調動資源的有限性和能力的不足之間的矛盾。所以，建議成立一個類似于公司董事會的組織，多方代表進行項目事項表決，少數服從多數，降低項目決策風險、提升項目推進效率。
針對具體項目類型，建議如下：
（一）以街道辦為主體的社區城市更新
該類城市更新的痛點是十五分鐘生活圈不完善、社區養老亟需提升、各種小商小販比較零散等。
項目操作建議：
1、街道辦作為主體進行所轄片區整體體檢，摸清社區居民需求、能夠盤活的資源、可以整合的零星土地、能夠發展的特色經濟等；
2、依據體檢成果，引入專業的運營方，對片區的養老設施、公園娛樂設施、商業打造進行專業的設計和規劃，落實土地等資源；
3、將規劃設計成果進行公示，與社區居民進行協商，統一簽訂房屋租賃、養老服務、商鋪運營、土地使用議等一系列法律層面的協議，為后期實施掃除障礙；
4、與金融機構進行主動協商，統籌專項債資金、財政資金、社會資金等多方面融資渠道，為實施方、運營方提供統一的金融服務；
5、建立項目臺賬，成熟一個，實施一個，滾動進行，形成示范效應。
（二）以老舊廠區為主的城市更新
老舊廠區是在城市快速發展中被遺忘，由于土地獲取方式以及資產抵押等各種問題，也是目前比較難處理的一類城市更新項目。
項目操作建議：
1、以政府為主體，主導項目，政府可委托相關部門或者平臺公司進行實際操作；
2、首先進行項目所在片區的體檢和項目定位，針對片區的價值和項目所處的位置，對項目的經濟價值進行深入挖掘，明確項目的定位、規劃、設計、投資等內容；
3、與土地權利人及資產權利人進行溝通，聯合項目社會資本進行三方洽談，針對土地的合規利用、資產抵押的解決方式、項目股權分配、項目運營模式、項目利益分配等簽訂合作協議；
4、政府建立項目工作臺賬，督促各方推進實施項目，可以采用績效評價等手段對項目進行事中、事后監管。
暫僅歸納上述兩種類型，拋磚引玉，后期繼續探討。